บ้าน-คอนโด"แพงลิ่ว ปั่นราคาเว่อร์-คนชั้นกลางหมดสิทธิ์

ชี้อสังหาฯแพงโคตร "ริชชี่เพลซ-คิวเฮ้าส์" เจอดี กลุ่มทุนเก็งกำไรปั่นราคาที่ดิน ซื้อตัดหน้าแล้วบวกเพิ่ม 40% ชนชั้นกลางหมดสิทธิ์ซื้อคอนโดฯล้านต้น ๆ ห้องชุดในเมืองทะลุ 2 แสนบาท/ตร.ม. 3 สมาคมเร่งแก้โจทย์ ปรับแผนรีดีไซน์ห้องชุดเล็กลง เหลือ 21 ตร.ม.หวังตรึงราคา หวั่นคุณภาพชีวิตผู้บริโภคถดถอย

แหล่งข่าวจากบริษัท ริชชี่เพลซ (2002) จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยทำเลในเมืองและใกล้เคียงขึ้นเร็วกว่าปกติ และมีราคาแพงเกินไป ซึ่งเป็นสัญญาณน่าห่วง โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานหรือชนชั้นกลางที่มีรายได้ 15,000-20,000 บาท ที่ต้องการซื้อห้องชุดหรือทาวน์เฮาส์เป็นของตัวเอง ในราคาเฉลี่ย 1 ล้านบาทต้น ๆ นั้นจะไม่สามารถหาซื้อโครงการได้เลย และต้องขยับทำเลไปอยู่ชานเมืองหรือจังหวัดปริมณฑลแทน

"แล้วต่อไปแนว โน้มราคาสินค้าหรือซัพพลายจะสูงกว่ารายได้กำลังซื้อของผู้บริโภคที่แท้จริง ซึ่งเป็นประเด็นปัญหาที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มไม่สบายใจ" แหล่งข่าวกล่าวและว่า ปัจจุบันราคาห้องชุดพักอาศัยตามแนวรถไฟฟ้า สุขุมวิท ช่วงสถานีอโศกที่เปิดตัวใหม่เมื่อปลายปี 2557 ราคาทะลุตารางเมตรละ 2 แสนบาท จาก 1-2 ปีก่อนราคาตารางเมตรละ 1.5 แสนบาท หรือคอนโดฯติดถนนรัชดาภิเษกเกาะแนวรถไฟฟ้า ตารางเมตรละ 1 แสนกว่าบาทปลาย ๆ ฯลฯ

ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯชั้นกลาง ปัจจุบันหาคอนโดฯราคาต่ำกว่ายูนิตละ 1.5 ล้านบาทค่อนข้างยาก ส่วนทาวน์เฮาส์ราคายูนิตละตั้งแต่ 5-7 ล้านบาทขึ้นไป เช่น ทำเลสถานีเตาปูน 2 ปีก่อนคอนโดฯที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 60,000 กว่าบาท ปัจจุบันโครงการใหม่ขยับขึ้นเป็นตารางเมตรละ 80,000-1 แสนบาท ฯลฯ

ปั่นราคาที่ดินคือต้นตอ

แหล่ง ข่าวกล่าวต่อว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาฯแพงมากเกิดจาก 2 ส่วน คือ 1.ราคาที่ดินขึ้นเร็ว เนื่องจากมีนักลงทุนเข้ามาเก็งกำไรและปั่นราคา รวมถึงการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ทำให้ที่ดินกระชากขึ้นเร็ว และ 2.ต้นทุนค่าก่อสร้าง อาทิ ค่าแรง ค่าวัสดุ ค่าบริหารจัดการก็ปรับราคาขึ้น ซึ่งเป็นโจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการที่ต้องเร่งหาวิธีการลดต้นทุนในทุกรูปแบบ

สิ่งที่น่าเป็นห่วงมากคือขบวนการเก็งกำไร โดยฉวยโอกาสจากการปั่นราคาที่ดิน ซึ่งปีที่ผ่านมาบริษัทก็เจอนักเก็งกำไรซื้อที่ดินตัดหน้าถึง 3 แปลง ในทำเลรัชโยธิน รัชดาภิเษก และละแวกสะพานกรุงธน

"หลังซื้อที่ดินไป แล้ว 1 ปี บริษัทเหล่านี้ก็จะเอามาขายต่อและตั้งราคาแพงกว่าเดิมถึง 30-40% จากประสบการณ์นักเก็งกำไรบางรายยื่นข้อเสนอจ่ายเงินสดวางมัดจำให้เจ้าของ ที่ดินทันที 1 ล้านบาท และเขียนเช็คเพิ่มให้เจ้าของที่ดินอีก 5 ล้านบาท ทั้งที่เจ้าของที่ดินจะตกลงขายให้บริษัทอยู่แล้ว" แหล่งข่าวกล่าวและว่า ส่วนการแก้ไขปัญหาของผู้ประกอบการไม่สามารถบังคับเจ้าของที่ดินได้ เมื่อซื้อที่ดินมาแพงจะทำโครงการในราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในทำเลนั้น ๆ ก็เหนื่อยยากเอาการ ถ้าจะกดราคาขายให้ต่ำลงก็ต้องใช้วิธีรีดีไซน์ปรับลดพื้นที่ใช้สอยให้เล็กลง ไปอีก เช่น ปัจจุบันบริษัททำห้องชุดขนาดเล็กที่สุด 28 ตารางเมตร แต่ปี 2558 อาจจะลดลงเหลือ 21 ตารางเมตรเพื่อคุมราคา

แหล่งข่าวจาก บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ กล่าวย้ำในประเด็นเดียวกันว่า ปัจจัยที่ทำให้อสังหาฯแพงขึ้นจนชนชั้นกลางแทบซื้อไม่ได้มาจากปัญหาที่ดินมี ราคาแพงเกิน ซึ่งเกิดจากนักเก็งกำไรหัวหมอที่เข้ามาปั่นราคาที่ แล้วผู้ประกอบการบางรายก็ยอมซื้อที่ดินในราคาที่แพง

"ก่อนหน้านี้ บริษัทมองหาที่ดินโซนพระราม 5 และประชาอุทิศ ปรากฏว่าเจอนักเก็งกำไรซื้อที่ตัดหน้า ส่วนอีกแปลงเป็นของนักเก็งกำไรที่ซื้อเก็บไว้ แล้วนำมาขายต่อบวกกำไรอีก 10-20% อีกปัจจัยมาจากต้นทุนค่าก่อสร้างและค่าแรงที่เพิ่มขึ้น ดังนั้นมนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้เฉลี่ย 20,000 บาทบวกลบ จะซื้อคอนโดฯได้ในราคา 1 ล้านกว่าบาท ก็ต้องไปอยู่ย่านชานเมือง แถวรถไฟฟ้าสายสีม่วงรัตนาธิเบศร์ โซนบางใหญ่ ส่วนทาวน์เฮาส์จะอยู่ในซอยลึกมากและราคาก็ขยับขึ้นหมด" แหล่งข่าวกล่าว

ชนชั้นกลางหมดสิทธิ์อยู่ในเมือง

นาย วงศ์กรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยว่า ราคาที่อยู่อาศัยช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาแพงขึ้นเร็วกว่ารายได้ผู้ซื้อจริง เห็นได้จากราคาคอนโดฯบนถนนสุขุมวิทใกล้สถานีบีทีเอสอโศก ที่เปิดตัวเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ราคาพุ่งขึ้นไปแตะตารางเมตรละกว่า 2 แสนบาทหรือห้องขนาด 30 เมตร ราคาจะไม่ต่ำกว่า 6 ล้านบาท ชนชั้นกลางไม่มีสิทธิ์ซื้อได้

ส่วนทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอยู่ ระหว่างก่อสร้าง เช่น รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงถนนเพชรเกษม ปี 2555 บริษัทเปิดตัวโครงการไอคอนโด เพชรเกษม 39 เข้าซอย 200 เมตร ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1 ล้านต้น ๆ หรือตารางเมตรละ 50,000 บาทเศษ หากซื้อที่ดินตอนนี้ราคาตารางวาละ 1 แสนบาท จะต้องพัฒนาคอนโดฯราคาเริ่มต้นตารางเมตรละ 8 หมื่นบาท กรณีห้อง 30 ตารางเมตร ต้องตั้งราคาขาย 2.4 ล้านบาท ชนชั้นกลางรายได้เดือนละ 2 หมื่นบาทแทบจะซื้อไม่ได้

บ้าน-คอนโดฯแพงไม่หยุด

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่แพงขึ้นเร็วสอดคล้องกับสถิติดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพฯ นนทบุรี และสมุทรปราการ ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ปรากฏว่า ณ ครึ่งปีแรก 2556 ดัชนีราคาห้องชุดปรับขึ้นจากต้นปี 2556 คิดเป็น 4.5% บ้านเดี่ยวปรับขึ้น 5.1% และทาวน์เฮาส์ปรับขึ้น 5.9% สถิติ ณ สิ้นปี 2556 ดัชนีราคาห้องชุดปรับขึ้น 5.6% บ้านเดี่ยวปรับขึ้น 6.1% และทาวน์เฮาส์ปรับขึ้น 6.9% และสถิติ ณ ครึ่งปีแรก 2557 ดัชนีราคาห้องชุดปรับขึ้น 4.7% บ้านเดี่ยวปรับขึ้น 3.2% และทาวน์เฮาส์ปรับขึ้น 3%

ขณะที่ผลสำรวจราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯไฮเอนด์ ในโซนสีลม สาทร ลุมพินี สุขุมวิท (ชิดลม-สุขุมวิท 55) ปทุมวัน และริมแม่น้ำย่านเจริญนครและสาทร เปรียบเทียบสิ้นปี 2556-ไตรมาส 3/2557 ราคาคอนโดฯริมแม่น้ำปรับขึ้นสูงสุดจากเฉลี่ยตารางเมตรละ160,000 บาท เป็นกว่า 206,000 บาท โซนสีลม สาทร จากเฉลี่ยตารางเมตรละ 145,000 บาท เป็นกว่า 183,000 บาท โซนสุขุมวิทจากเฉลี่ยตารางเมตรละ 160,000 บาท เป็นกว่า 175,000 บาท โซนปทุมวันจากเฉลี่ยตารางเมตรละกว่า 150,000 บาท เป็นกว่า 160,000 บาท ยกเว้นโซนลุมพินีจากเฉลี่ยตารางเมตรละ 210,000 บาท ลดลงเหลือ 200,000 บาท

3 สมาคมอสังหาฯชี้ต้องลดไซซ์

นาย อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า การแก้โจทย์เรื่องราคาอสังหาฯแพงในปีนี้ น่าจะเห็นการรีดีไซน์ลดขนาดพื้นที่ใช้สอยให้เล็กลงเพื่อคุมราคา เช่น จากบ้านเดี่ยว 50 ตารางวาปรับเป็นบ้านแฝด 35 ตารางวา คอนโดฯแบบ 1 ห้องนอน จาก 27-30 ตารางเมตร เหลือ 20-25 ตารางเมตร ฯลฯ ปัจจัยมาจากราคาที่ดินแพง ปัจจุบันที่ดินในเมืองราคาประกาศขายตารางวาละ 7 แสนบาท กลายเป็นเรื่องปกติ แต่ถ้าย้อนไป 3 ปีก่อนคงไม่เชื่อว่าราคาจะขยับขึ้นเร็วขนาดนี้

ที่น่าสังเกตคือผู้ประกอบการบางรายซื้อที่ดินโดยไม่ต่อราคาเลย ดังนั้นรัฐบาลควรลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าเพื่อเปิดพื้นที่ใหม่ ๆ

นาย พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ราคาอสังหาฯที่แพงขึ้นเร็วมากคือคอนโดฯโซนสุขุมวิทใกล้รถไฟฟ้า เพราะผู้ประกอบการกล้าซื้อที่ดินแพงตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท เพื่อทำคอนโดฯราคาตารางเมตรละ 2-3 แสนบาท จึงต้องทำตลาดลูกค้าต่างชาติด้วย สำหรับทางออกเชื่อว่า ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รอเสนอคณะรัฐมนตรีจะช่วยให้ราคาที่ดิน ลดลงได้บ้าง เพราะกลุ่มนักเล่นที่ดินเก็งกำไรบางส่วนจะถูกสกัดออก

นาย ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ราคาที่แพงเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาฯขยับขึ้นเร็วกว่ารายได้คนซื้อ เช่น ทาวน์เฮาส์แถวศรีนครินทร์ ปัจจุบันราคายูนิตละกว่า 2 ล้านบาท จาก 2-3 ปีก่อนราคา 1.7 ล้านบาท เพราะราคาที่ดินแพงขึ้นจากไร่ละ 3-4 ล้านบาท เป็น 10 ล้านบาท ข้อเสนอคือกรมโยธาธิการและผังเมืองอาจผ่อนปรนเรื่องข้อกำหนด FAR-Floor Area Ratio ในผังเมือง หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อเนื้อที่ดิน ที่กำหนดไว้ไม่เกิน 8-10 เท่า เพื่อให้สิทธิ์พัฒนาพื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะทำเลในเมืองที่ราคาที่ดินแพงมาก