คนซื้อบ้านฝันค้าง ดีเวลอปเปอร์ฟันธงราคาน้ำมันลดฮวบไม่มีผลราคาบ้าน-คอนโดฯถูกลง "เฉลิมนคร-เอพี-พฤกษาฯ-ออริจิ้นฯ" แจงต้นทุนค่าก่อสร้างลดลงจิ๊บจ๊อยแค่ 0.25-0.5% ชี้ดอกเบี้ย-ราคาที่ดินมีผลมากกว่า
นายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการบริษัท เฉลิมนคร จำกัด ในฐานะอุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย"ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สถานการณ์ราคาน้ำมันที่ปรับลดลงมากในรอบหลายปีที่ผ่านมา มองว่าจะไม่มีผลให้ราคาบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมถูกลงอย่างที่ผู้บริโภคคาดหวัง เนื่องจาก 2 เหตุผลคือ 1) จากการประเมินราคาน้ำมันเป็นต้นทุนแฝงที่อยู่ในค่าก่อสร้าง คำนวณคร่าว ๆ คิดเป็นสัดส่วนเพียง 3-4% เท่านั้น 2) จากการเจรจากับผู้ผลิตหรือผู้นำเข้าวัสดุ เช่น ปูนซีเมนต์ กระเบื้องหลังคา สุขภัณฑ์ พื้นไม้ลามิเนต ฯลฯ แจ้งว่าจะยืนราคาให้ตลอดปี 2558 แต่ไม่ปรับลดลง
"เวลาที่ราคาน้ำมันเปลี่ยนแปลง จะมีผลต่อต้นทุนค่าก่อสร้างทางอ้อมหรือเป็นต้นทุนแฝงผ่านค่าขนส่งวัสดุและค่าไฟฟ้าที่ใช้ในโรงงาน ในขณะที่ปัจจุบันผู้ผลิตวัสดุส่วนใหญ่เปลี่ยนมาใช้เชื้อเพลิงก๊าซเอ็นจีวีหรือก๊าซธรรมชาติแทนน้ำมัน"
น้ำมันลงกระทบไม่ถึง50สตางค์
ทั้งนี้ในการคำนวณโครงสร้างค่าพัฒนาบ้านจัดสรร 1 หลัง จะประกอบด้วย 1) ค่าที่ดิน 20-25% 2) ค่าก่อสร้าง 40% และ 3) ค่าบริหารจัดการ 20-22% ที่เหลือ 13-20% เป็นกำไร ส่วนการพัฒนาคอนโดมิเนียมสัดส่วนจะต่างกัน แบ่งเป็น 1) ค่าที่ดิน 15-20% 2) ค่าก่อสร้าง 40-45% ค่าบริหารจัดการ 18-20% โดยราคาน้ำมันเป็นต้นทุนแฝงในค่าก่อสร้างเพียง 3-4%
ทั้งนี้ ถึงแม้ในรอบ 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาขายปลีกน้ำมันดีเซลปรับลดลงมา 10% หรือลิตรละ 2-3 บาท จาก 29 บาท เหลือประมาณ 26 บาท แต่พบว่ามีผลให้ราคาบ้านลดลงไม่เกิน 0.4-0.5% เท่านั้น
โดยสิ่งที่จะมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านได้มากกว่าราคาน้ำมันคือ 1) การเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน 2) การขยับอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายกลางและกลุ่มที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯมีต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 7-8% 3) กฎของดีมานด์-ซัพพลาย ช่วงไหนเศรษฐกิจชะลอตัวมาก ๆ ก็มีโอกาสที่เห็นผู้ประกอบการลดราคา
พฤกษาฯย้ำบ้านไม่ถูกลง
นายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจทาวน์เฮาส์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ราคาน้ำมันปรับลดลงจะช่วยให้บริษัทตรึงราคาบ้านได้ แต่ไม่มีผลให้ราคาปรับลดลงแต่อย่างใด เนื่องจากราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักเพิ่มขึ้นทุกปี สวนทางกับราคาวัสดุก่อสร้างที่ไม่ได้ปรับลดลงทุกตัว เช่น ปูนซีเมนต์ การปรับตัวคือบริษัทต้องขอล็อกราคากับผู้ผลิตระยะยาว ฯลฯ
"ส่วนใหญ่วัสดุก่อสร้างตัวอื่น ๆ ยังไม่ลดราคาลง ยกเว้นราคาน้ำมันปรับตัวลดลงมากไปแตะ 20 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล อาจทำให้ราคาวัสดุส่วนใหญ่ปรับลดลง"
เอพี-ออริจิ้นฯชี้แค่ยืนราคา
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์การตลาด บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยว่า ราคาน้ำมันที่ปรับลดลงมากช่วง 1 เดือนที่ผ่านมาจะไม่มีผลทำให้ราคาคอนโดฯถูกลง เนื่องจากผู้ผลิตวัสดุเปลี่ยนมาใช้ก๊าซเอ็นจีวี แทนน้ำมันในการขนส่ง ยังมีแนวโน้มจะขยับขึ้นราคาด้วย
ทั้งนี้ จากการประเมินราคาน้ำมันปรับลดลงรอบนี้ มีผลต่อต้นทุนค่าก่อสร้างไม่ถึง 10% แต่ค่าก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนประมาณครึ่งหนึ่งของค่าพัฒนาคอนโดฯทั้งหมด ดังนั้น ถึงแม้ราคาน้ำมันในตลาดโลกจะลดลงไปถึงกว่า 30 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล ก็จะไม่มีผลให้ราคาบ้านถูกลง
"ในแง่ต้นทุนพัฒนาโครงการ สิ่งที่จะมีผลให้ราคาคอนโดฯ หรือบ้านจัดสรรถูกลงน่าจะเป็นราคาที่ดิน" นายวิทการกล่าว
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ผู้พัฒนาคอนโดฯโซนแบริ่ง-ลาซาล เปิดเผยว่า ราคาน้ำมันมีผลกับราคาคอนโดฯ คิดเป็นสัดส่วน 4% เท่านั้น ส่วนใหญ่เป็นต้นทุนทางอ้อม ได้แก่ ค่าพลังงานไฟฟ้า ค่าขนส่งวัสดุ เมื่อราคาน้ำมันดีเซลลดลงลิตรละ 3-4 บาท คำนวณเท่ากับ 10% หรือมีผลต่อต้นทุนเพียง 0.25% ของราคาบ้านทั้งหมดเท่านั้น
ทั้งนี้ ตั้งแต่ราคาน้ำมันปรับลดลงทางผู้รับเหมาก่อสร้างยังไม่ส่งสัญญาณว่าจะลดราคาแต่อย่างใด ส่วนราคาวัสดุ เช่น คอนกรีตผสมเสร็จ กระเบื้องปูพื้น-บุผนัง สุขภัณฑ์ เตรียมเจรจาราคาปลายเดือนนี้ อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าผู้ผลิตคงจะไม่ลดราคา ยกเว้นเหล็กเส้นอาจลดลงกิโลกรัมละ 1-2 บาท
