"คลัง"ชี้ภาวะเศรษฐกิจปีนี้หนุนธุรกิจอสังหาฯขยายตัว5% "กูรู"มองภาพรวมธุรกิจอสังหาฯปีนี้ยังไปได้ แต่ไม่ใช่ปีทอง
เหตุสต็อกที่อยู่อาศัยยังเหลือ 1.65 แสนยูนิต กำลังซื้อต่ำ-หนี้ครัวเรือนสูง-ยอดจ่ายหนี้บ้านต่อเดือนลด ระบุผู้ประกอบอยู่ในช่วงปรับตัว ขณะที่แบงก์เพิ่มความระมัดระวังปล่อยสินเชื่อ
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ กลายเป็นความหวังที่จะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ขยายตัว แม้ปีนี้จะเป็นอีกปีที่ธุรกิจจะเผชิญความผันผวน โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกประเทศ โดยเฉพาะภาวะเศรษฐกิจโลก ที่จะส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัย ในประเทศ
นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่ากระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาเปิดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2015" ในหัวข้อนโยบายภาครัฐกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศในปี 2558 โดยระบุว่า ภาคอสังหาฯปีนี้ น่าจะเติบโตสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ โดยคาดว่าจะขยายตัวประมาณ 5% จากปีก่อน ขณะที่รัฐบาลพยายามผลักดันให้เศรษฐกิจ (จีดีพี) ขยายตัวได้ประมาณ 3.5 - 4% ซึ่งยังเป็นอัตราที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เพราะปัจจัยภายนอกประเทศยังผันผวน
อย่างไรก็ตาม มองว่า การดำเนินนโยบายของรัฐบาลจะมีส่วนกระตุ้นให้ภาคอสังหาฯเติบโต เช่น การลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงมาตรการซ่อมแซมถนน และท่าเรือต่างๆ การสนับสนุนสินเชื่อของธนาคารรัฐ โดยเฉพาะธนาคารอาคารสงเคราะห์ การพัฒนาตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย การให้บริการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงการเร่งเบิกจ่ายเงินภาครัฐเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
ธปท.ชี้เศรษฐกิจปีนี้ยังท้าทาย
ด้านนางทองอุไร ลิ้มปิติ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ขณะนี้เศรษฐกิจโลกยังเติบโตเปราะบาง และเป็นความท้าทายในการบริหารจัดการด้านเศรษฐกิจของไทย แต่ธปท.มองว่าเศรษฐกิจไทยในปีนี้จะขยายตัวไม่น้อยกว่า 4% ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปีที่แล้วขยายตัวต่ำ จากการบริโภคที่น่าจะฟื้นตัว การท่องเที่ยวจะเป็นพระเอกขับเคลื่อนเศรษฐกิจ รวมถึง การใช้จ่ายภาครัฐ ซึ่งจะเป็นตัวผลักดันให้ภาคเอกชนลงทุนตาม ขณะที่อัตราเงินเฟ้อจะไม่กดดันเศรษฐกิจ เนื่องจากราคาพลังงานปรับลดลง
แจงผู้ประกอบการระวังตัวอยู่แล้ว
สำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ปีที่ผ่านมา ขยายตัวได้น้อยลง หลังจากเร่งตัวมากใน 2 ปีก่อน ส่วนการให้สินเชื่อ สถาบันการเงินจะเน้นไปที่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ปรับตัว ขณะที่สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการให้สินเชื่อใหม่ จะเห็นว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังขยายตัว ยอดอนุมัติอยู่ในระดับ 69% เน้นไปที่ลูกค้าที่มีเงินเดือนประจำ ความเสี่ยงต่ำ
"ในแง่ผู้ประกอบการ เรามองว่า ผู้ประกอบระวังตัวเช่นกัน กรณีที่มียอดจองต่ำหรือไม่ถึงเป้าหมาย ก็คืนเงินจอง ถือเป็นการปรับตัวที่ดี รวมถึงการเพิ่มทุนของผู้ประกอบการ"
นางทองอุไร ยังกล่าวว่า สถานการณ์เศรษฐกิจขณะนี้ ไม่ถือว่าอยู่ใน "ภาวะเงินฝืด" อย่างที่หลายฝ่ายกังวล โดยธปท.มองว่า ภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ถือเป็นความต้องการ (ดีมานด์) ที่ถูกใช้ไปแล้ว ทำให้การใช้จ่ายน้อยลง และเห็นว่าหนี้เสียคุณภาพด้อยก็ลดลง 2.6% ซึ่งไม่มากเท่าปี 2540 ที่อยู่ในระดับ 48%
"ถามว่า เราจะออกมาตรการคุมเข้มหรือไม่ ด้วยสภาวะเช่นนี้ ทั้งแบงก์ที่เฝ้าระวังการปล่อยสินเชื่อ และผู้ประกอบการก็ปรับตัว ดังนั้น เราก็ไม่จำเป็นออกมาตรการอะไรเข้มกว่าปัจจุบัน" เธอกล่าว
ออมสินรับยอดจ่ายหนี้บ้าน/เดือนลด
ด้านนายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน กล่าวว่า ในปีที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความลำบาก และเป็นช่วงของการปรับตัว ในต่างจังหวัดมีการก่อสร้างน้อยลงตามดีมานด์ที่ไม่โตตามคาด โดยยอดขายที่รอการโอนยังมีเหลืออยู่มาก ขณะที่สินเชื่อรายย่อยจ่ายเงินคืนต่อเดือนน้อยลง ทำให้ภาพรวมยอดสินเชื่อยังโต
"ตามปกติ ย้อนไปเมื่อ 15-20 ปี การจ่ายหนี้จะเร็ว แต่ขณะนี้เศรษฐกิจชะลอ ยอดจ่ายต่อเดือนน้อยลง ถ้าดูดีมานด์-ซัพพลาย ปีที่แล้ว จะเห็นว่า อสังหาฯเปิดใหม่ลดลง 3.3% จาก 1.3 แสนยูนิต เหลือ 1.1 แสนยูนิต เปิดตัวน้อยลง ยอดขายก็น้อยลง ทำให้ภาพตลาดไม่สวย แต่มีผลจากความไม่สงบการเมืองด้วย" เขากล่าวและว่า
ยอดอสังหาฯ ที่เหลือในตลาดมีถึง 14% เพิ่มขึ้น 2 หมื่นยูนิต หรือ สะสมในตลาด 1.65 แสนยูนิต คาดต้องใช้เวลา 19 เดือนกว่าจะขายหมด เป็นสัญญาณต้องระวัง และเห็นว่า ให้ระวังการขยายตัวของคอนโดมิเนียม เพราะความต้องการมีจำกัด ขณะนี้ในต่างจังหวัดเริ่มมีปัญหา แม้ยอดอสังหาฯ เปิดใหม่จะลดลง แต่ยอดขายก็ยังไม่ดีตามไปด้วย
"ตลาดอสังหาฯปีนี้ไม่สดใส สัญญาณ คือ ค่อยเป็นค่อยไป ช่วงไตรมาส 4 แบงก์โอนขายไม่ค่อยคึกคักเมื่อเทียบกับปกติจะคึกคัก ทั้งนี้ ประเมินยอดสินเชื่อบ้านในปีนี้จะเพิ่มเป็น 2.87 ล้านล้านบาท จากปีก่อนที่อยู่ 2.55 ล้านล้านบาท ซึ่งผมเห็นว่า น่าจะเพิ่มน้อยกว่านี้จากปัจจัยที่บอกมา" เขากล่าว
สำหรับเป้าหมายการเติบโตสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ สถาบันการเงินส่วนใหญ่ตั้งเป้าหมายในช่วง 6-13% โดยธนาคารกรุงเทพตั้งเป้าหมายสูงสุด 13% รองลงมา ธนาคารแลนด์แอนด์เฮาส์ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา และธนาคารออมสิน ตั้งเป้าหมายที่10%
"แบงก์ยังระวังสินเชื่อรายย่อย ปัจจุบัน อนุมัติในระดับ 60-70% คิดว่า เป็นระดับสะท้อนเสี่ยงบนปัจจัยไม่ว่าหนี้ครัวเรือนหรือภาวะเศรษฐกิจ แต่โชคดีดอกเบี้ยต่ำ ยังกู้ได้ ถ้าดอกเบี้ยลดจะกระตุ้นกำลังซื้อ โดยทุกๆ1% ของดอกเบี้ยปรับ จะมีผลต่อยอดจ่ายหนี้ประมาณ 6%" นายชาติชายกล่าว
ชี้รายได้ผู้ซื้อปัจจัยบวกอสังหาฯ
ด้านนายอนุสรณ์ ธรรมใจ รองอธิการบดีฝ่ายวิจัยและบริการวิชาการ และ คณบดีคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต กล่าวว่า ปัจจัยที่เข้ามากระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ ไม่อยากให้มองเฉพาะในแง่ของหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น แต่อยากให้มองในฝั่งของรายได้ เพราะมีผลต่อกำลังซื้อ อย่างไรก็ดี เชื่อว่า มาตรการในการดูแลเศรษฐกิจของรัฐบาลจะช่วยสร้างรายได้ที่เพิ่มขึ้นของประชาชน
ส่วนปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ย มองว่า อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับระบบเศรษฐกิจที่ประคองและดูแลเสถียรภาพได้ แต่เป็นระดับที่ปัจจัยภายนอกไม่มีการเปลี่ยนแปลงมาก ทั้งนี้ หลายฝ่ายกังวลว่า สถานการณ์เศรษฐกิจต่างประเทศเช่นนี้ อาจทำให้เกิดสงครามค่าเงิน แต่ตนไม่คิดเช่นนั้น โดยเห็นว่า อาจเกิดลักษณะแข่งขันลดค่าเงินเพื่อดูแลเศรษฐกิจภายในตัวเองมากกว่า ซึ่งในส่วนของไทยก็เป็นหน้าที่ของธปท.ในการดูแลดอกเบี้ยที่เหมาะสม
"เท่าที่ประเมิน ระยะยาวภาคผลิตอสังหาฯ ไม่ควรหวังพึ่งนโยบายด้านอุปสงค์ของทางการ แต่ควรดูซัพพลายให้ดีขึ้น ทำให้เกิดนวัตกรรม เพราะที่ผ่านมาเรากระตุ้นมากพอแต่มีขีดจำกัด เพราะเราเอาเงินในอนาคตมาใช้แล้ว จึงจำเป็นมากที่อสังหาฯ ต้องโตจากรากฐาน แนะนำให้นำเทคโนโลยีมาทดแทนบุคลากรที่กำลังจะขาดแคลน" นายอนุสรณ์ กล่าว
ปีนี้ไม่ใช่ปีทองธุรกิจอสังหาฯ
ด้านนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า แม้ปีนี้ ธุรกิจอสังหาฯจะดีขึ้นจากปีก่อน แต่ยังไม่ใช่ปีทองของธุรกิจ เพราะยอดผลิตยังต่ำ เท่าที่ประเมินพบว่า ยอดเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 230 โครงการ ลดลงจากปีก่อนที่อยู่ในระดับ 415 โครงการ
