นอกจากจะเป็นหนุ่มโรแมนติกที่มีมุมมองความรักและการใช้ชีวิตที่น่าสนใจแล้ว เซเลบฯ หนุ่มมากดีกรีอย่าง ดร.โอ๋ - ผศ.ดร.ปรีชาพร สุวัฒโนดม ยังเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ตัวยง แม้จะเป็นการลงทุนที่ใช้เงินก้อนใหญ่ แต่ดร.หนุ่มกลับมั่นใจว่าการลงทุนประเภทนี้แหละคือสิ่งที่ใช่ อะไรในธุรกิจอสังหาฯ คือสิ่งที่เขาหลงใหล วันนี้ DDproperty.com ได้มีโอกาสพูดคุยกับ ดร.โอ๋ อีกครั้งเพื่อไขข้อข้องใจในเรื่องนี้
เพราะอะไรถึงเลือกลงทุนในด้านอสังหาฯ?
ครอบครัวอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานาน ทำให้ตัวเองมีความสนใจ เหมือนปลูกฝังอยู่ในสายเลือด จุดเริ่มต้นมาจากการขายที่ดินในโคราชและพัฒนามาเป็นการทำทาวน์เฮ้าส์ อพาร์ตเมนต์ และโรงแรม โดยทั้งหมดนี้ทำหลังจากที่คุณพ่อเสียชีวิตไปแล้วราว 10 ปี บ้านผมจะทำธุรกิจแบบครอบครัว เราทุกคนจะมีหน้าที่รับผิดชอบเป็นของตัวเอง พี่ชายดูแลค่าใช้จ่าย แม่เป็นเจ้านายใหญ่สุด ส่วนผมก็ดูแลด้านการตลาด หาลูกค้ามาให้
อสังหาฯ ที่ครอบครองและลงทุน ณ ตอนนี้ มีอะไรบ้าง?
อพาร์ตเมนต์ทั้งในกรุงเทพฯ และโคราชราว 400-500 ห้อง มีผู้เช่าเต็ม 100% และคอนโดฯ ปล่อยเช่าราคาเริ่มต้น 60,000-120,000 บาท/ เดือน ซึ่งเป็นทำเลสุขุมวิททั้งหมด
ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ ผมจะเน้นทำเลที่ใกล้มหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า ใกล้โรงเรียน ถามว่าทำอพาร์ตเมนต์นั้นดีไหม อยู่ที่ยิลด์ (ผลตอบแทนการลงทุน) คนที่ทำอพาร์ตเมนต์มีอยู่ 3 แบบ คือ แบบที่มีที่ดินอยู่แล้วและสร้างอพาร์ตเมนต์ขึ้นมาเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดิน อีกแบบคือซื้อตึกที่สร้างเสร็จแล้ว และอีกแบบหนึ่งคือไปซื้อห้องแถว แล้วมารีโนเวท ปล่อยเช่าแบบรายวันก็ได้ รายเดือนก็ได้ แต่ไม่ว่าจะเลือกทำแบบไหน สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ ทำเล คุณทำอพาร์ตเมนต์สวยแทบตายแถวนั้นไม่มีสองแถวผ่าน ไม่มีรถเมล์ผ่าน ไม่ใกล้โรงเรียน ไม่ใกล้มหาวิทยาลัย ไม่ใกล้โรงงาน ไม่ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใครเขาจะมาเช่า
ติดใจอะไรจากการทำธุรกิจห้องเช่า?
ทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์เหมือนน้ำซึมบ่อทราย ราคาคอนโดฯ อีก 10 ปีจากนี้กับราคาที่ดินที่ใช้สร้างอพาร์ตเมนต์อีก 10 ปีจากนี้ ผมเชื่อว่ามันขึ้นทั้งคู่ อยู่ที่อะไรขึ้นมากกว่ากันเท่านั้นเอง ถ้าคุณซื้อคอนโดฯ 1 ห้อง โอกาสความเป็นไปได้ของคุณก็คือคุณเสี่ยง ถ้าคนเช่าออก 1 ห้อง คุณควักเนื้อทันที แต่อพาร์ตเมนต์ของผมมี 100 ห้อง ว่างสัก 2-3 ห้องก็ยังไม่เป็นไร
ถามว่าทำไมผมถึงเน้นอพาร์ตเมนต์ราคา 4,000-5,000 บาท อพาร์ตเมนต์ผมไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มีฟิตเนส บางที่ไม่มีที่จอดรถด้วยซ้ำ แต่มีอินเตอร์เน็ตฟรี ทีวี คีย์การ์ด ผมเน้นราคา และยืนพื้นราคานี้มาตลอดและก็เต็มมาตลอด ที่ผมไม่เลือกเจาะตลาดค่าเช่า 7,000 บาท เพราะลองคิดดูคอนโดฯ ที่เขาซื้อเพื่อปล่อยเช่า เขาปล่อยเช่าเดือนละเท่าไร 7,000-8,000 บาทใช่ไหม และคอนโดฯ มีที่จอดรถให้ด้วย มีฟิตเนส มีสระว่ายน้ำ และคนที่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ในระดับนี้เขาจะมาอยู่กับผมไหมล่ะ
นอกจากอพาร์ตเมนต์แล้ว ในกรุงเทพฯ ยังเลือกลงทุนในคอนโดฯ ด้วย?
คอนโดฯ ที่ผมมีอยู่จะเป็นการลงทุนเจาะกลุ่มลูกค้าที่ต่างจากอพาร์ตเมนต์อย่างสิ้นเชิง ผมจะเน้นตีตลาดต่างชาติอย่างเดียว ต่างชาติผมจะเน้นที่คนญี่ปุ่นเนื่องจากเป็นชาติที่อยู่เป็นกลุ่มเป็นก้อน คนญี่ปุ่นส่วนมากถือสัจจะเป็นสำคัญกว่ากระดาษ ถ้าสัญญาว่าจะจ่ายแล้วอยู่ก็ทำตามนั้น ไม่ใช่ว่าคนฝั่งยุโรปหรืออเมริกาไม่ดีนะ ลูกค้าชาวอเมริกันผมก็มี แต่จากประสบการณ์ คนที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลาที่สุดและห้องเสียหายน้อยกว่าคือคนญี่ปุ่น
เมื่อความตั้งใจของผมคือซื้อคอนโดฯ เพื่อให้ต่างชาติเช่า ผมก็จะเลือกซื้อโครงการที่ชาวต่างชาตินิยม ญี่ปุ่นที่อยู่เมืองไทยจะมีฐานะค่อนข้างดี ส่วนใหญ่บริษัทแม่ออกค่าที่พักให้ ผมก็จะเน้นว่าต้องเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ดงญี่ปุ่น ใกล้ถนนสุขุวิท เข้าซอยไม่ลึก ไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้า ใกล้ความสะดวก ผมก็จะเน้นสุขุมวิทไปเลย ประเภทห้องก็จะเลือกแบบ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เพราะดีมานด์ของผู้เช่าต่างชาติตอนนี้เป็นแบบนี้ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ผมจะเน้นซื้อเพื่อปล่อยเช่ามากกว่าขายไปเลย
หลงเสน่ห์อะไรกับการลงทุนด้านอสังหาฯ?
คนที่รวยที่สุดในโลกนี้มีอยู่ใน 3 สายอาชีพ คือหนึ่งด้านโทรคมนาคม ซึ่งผมเองคงไม่สามารถเป็นเจ้าของดาวเทียมได้ สองกลุ่มค้าปลีก อย่างเซ็นทรัล อันนี้ถึงจะเป็นไปได้แต่ก็คงสร้างไม่เสร็จได้ทั้งหมดในชีวิตเดียว สามคือธุรกิจอสังหาฯ ใครๆ ก็เป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้ ผมก็เลยมาเน้นทางด้านนี้และก็อยู่ในสายเลือดมาตลอด
ผมเชื่อว่าอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ความเสี่ยงน้อยที่สุด รวยช้า แต่มั่นคง เล่นหุ้นมันฉาบฉวย รวยเร็ว จนเร็ว ผมไม่เคยเล่นหุ้น ไม่เคยซื้อกองทุน ไม่ซื้อทอง อสังหาฯ อย่างเดียว
เคล็ดลับในการปล่อยห้องเช่าให้ได้เร็วคืออะไร?
ห้องเราต้องพร้อมกว่าคนอื่น ในขณะที่เราทำการตลาดหรือโปรโมทพร้อมๆ กับคนอื่น
มีหลักในการเลือกซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าอย่างไร?
ผมจะไม่เน้นห้องที่อยู่ในชั้นสูงๆ คอนโดฯ เมืองไทย ชั้นยิ่งสูงค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นราวชั้นละ 1,000 บาทต่อตารางเมตร 100 ตารางเมตรก็ขึ้นมาอีกเป็นหมื่น คุณซื้อเพนท์เฮ้าส์ปล่อยเช่ายังไงผมก็ว่ายิลด์ไม่คุ้มแค่ราว 4% เอง ผมเลยเน้นชั้นกลาง-ล่าง เน้นห้องมุม ผมคิดผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) เป็นหลัก ถ้า ROI ของผมแมตช์กับดอกเบี้ยของธนาคาร ถ้าต้องผ่อนแบงค์เดือนละ 70,000 บาท ค่าเช่าต้องได้เดือนละ 70,000 บาท สูงสุดผ่อนแบงค์ 80,000 ค่าเช่าต้องได้ 75,000 หรืออย่างน้อย 70,000 ควักเนื้อสักเดือนละหมื่น แต่ถ้าคุณต้องผ่อนแบงค์เดือนละ 70,000 บาทแต่ปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 คุณจะทำทำไม ผ่อนบ้านไม่ดีกว่าเหรอ
ส่วนทำเล ผมจะไม่เน้นติดรถไฟฟ้าด้วยนะ แต่อยู่ในระยะที่เดินได้ เพราะ ROI ของคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าประมาณ 4% เองเนื่องจากต้นทุนจะสูง ห้องขนาด 50 ตารางเมตรติดรถไฟฟ้า กับ 50 ตารางเมตรห่างจากรถไฟฟ้า 300 เมตร ห้องหนึ่งตารางเมตรละ 200,000 ก็ 10 ล้านบาท อีกห้องตารางเมตรละ 150,000 บาท ก็ราว 7 ล้านกว่าบาท ทั้งที่ปล่อยค่าเช่าได้เดือนละประมาณ 40,000 เหมือนกัน ถ้าขาย ผมอาจจะไม่ได้ขายต่อได้ในราคาตารางเมตรละ 200,000 บาท แต่ว่า 170,000-180,000 (ต่อตารางเมตร) คงไม่หนีผม
ระหว่างแต่งครบ (fully furnished) กับห้องเปล่าๆ ถ้าจะซื้อเพื่อลงทุนชอบแบบไหนมากกว่า?
ผมชอบแต่งของผมเองมากกว่า เพราะคุมต้นทุนได้ เวลาโครงการเขาทำ fully furnished เขาจะบวกราคาสำหรับการทำแบบนั้นเข้าไปแล้ว ผมไม่เห็นเหตุผลว่าเขาจะไม่ทำอย่างนั้นทำไม ยกเว้น ในกรณีที่มีโครงการที่ขาดทุนอยู่แล้วและต้องการขายให้หมดก็อาจเป็นไปได้
รับมือกับความเสี่ยงอย่างไร?
อยู่ในโลกของความจริง แผ่นดินไหว ค่าเงินบาทตก ไม่มีคนเช่าเป็นความเสี่ยงที่ผมควบคุมไม่ได้ แต่สิ่งที่ผมทำได้คือทำให้ดีที่สุด เลือกทำเลที่ดี ROI ที่ปลอดภัยที่สุด ห้องตกแต่งให้ถูกใจคนที่สุด สุดท้ายแล้ว ถ้าความเสี่ยงยังคงเกิดขึ้น ผมก็มีแต่ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับมัน เช่น อยู่ดีๆ ถ้าผู้เช่าย้ายออก ต้องตัดสินใจลดค่าเช่า หาผู้เช่าใหม่ เป็นต้น
มีคำแนะนำสำหรับคนที่คิดจะลงทุนด้านอสังหาฯ อย่างไร?
รอบคอบ ดูเงินในกระเป๋าตัวเองก่อนว่ามีกระสุนพร้อมขนาดไหน แล้วเลือกลงทุนในทำเลที่คุ้มทุนที่สุดสำหรับเงินที่เรามี อย่าเกินตัว อย่าทำอะไรที่เสี่ยงบนอนาคต
