ส่อง ! อสังหาฯ ปี 58 'รุ่ง' หรือ 'ร่วง' รถไฟฟ้าหนุนเปิดทำเลทองรับอนาคต
จากการขยายแนวรถไฟฟ้าและโครงข่ายคมนาคมที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา และกำลังจะเกิดขึ้นในปี 2558 ที่จะเปิดประมูลอีก 4 เส้นทางสายใหม่ นั่นเท่ากับว่า เป็นการเปิดหน้าดินใหม่ที่จะเป็นปัจจัยบวกสนับสนุนต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่รอบนอกหรือชานเมืองทั้งในส่วนของผู้บริโภคที่สามารถเดินทางเข้าออกเมืองได้สะดวกขึ้น ซึ่งหมายถึงว่า ผู้บริโภคก็อาจไม่จำเป็นที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองหรือพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในหรือชั้นกลาง ที่ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยได้ปรับตัวขึ้นสูงมากตามต้นทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินที่ราคาได้ปรับตัวขึ้นสูงลิ่ว ขณะที่ที่ดินที่อยู่บริเวณรอบนอกหรือชานเมืองยังถือว่าราคาไม่แพงมากนัก อีกทั้งยังมีที่ดินเปล่ามากพอจะพัฒนาเพิ่มมูลค่าตามศักยภาพของทำเล
โดยรวมปี 2558 คอนโดมิเนียมน่าจะเปิดประมาณ 7-7.5หมื่นยูนิต ส่วนบ้านจัดสรรน่าจะอยู่ที่กว่า 5 หมื่นยูนิต นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าว พร้อมกับระบุว่า ปีหน้าตลาดรวมเติบโตกว่าปีที่ผ่านมาแน่นอน แต่เป็นเรื่องที่ค่อนข้างยากที่จะฟันธง หรือคาดเดาว่า ปี 2558 จะเป็นปีทองของอสังหาฯ เพราะมีปัจจัยสำคัญที่อาจจะกดดันต่อตลาด คือ ปัจจัยภายในประเทศ โดยเฉพาะการเลือกตั้ง ซึ่งตามโรดแม็พของรัฐบาลชุดปัจจุบัน ประกาศว่า ปลายปี 2558 หรือต้นปี 2559 จะมีการเลือกตั้ง ในประเด็นนี้ผู้ประกอบการอาจรอดูความชัดเจน ไม่กล้าที่จะโหมลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยจากภายนอกประเทศ ซึ่งควบคุมยากกว่าปัจจัยในประเทศ นั่นคือ ปัจจัยเศรษฐกิจโลกที่มีการเปลี่ยนแปลงและผันผวนรวดเร็วมาก จากราคาน้ำมันที่ดิ่งลงในช่วงปลายปี 2557 ที่คาดการณ์ว่าจะกระทบต่อเนื่องไปถึงปี 2558 ประกอบกับปัญหาค่าเงินสกุลรูเบิลของประเทศรัสเซียที่ร่วงอย่างแรง ซึ่งได้ส่งผลลบต่อภาคการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่เน้นจับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและชาวรัสเซีย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ พัทยา และภูเก็ต เป็นต้น ซึ่งปรากฏว่ามีบางโครงการอยู่ระหว่างการผ่อนดาวน์ของลูกค้าในสัดส่วน 30-50% ต้องคืนเงินจองหรือดาวน์ให้ลูกค้าหรือไม่ก็ขยายเวลาการผ่อนดาวน์นานขึ้น เพื่อช่วยเหลือลูกค้า เพราะลูกค้าที่ส่งค่างวดผ่อนดาวน์จะต้องเพิ่มเงินมากขึ้นจากค่าเงินรูเบิลที่อ่อนตัว
แนวรถไฟฟ้าใหม่เปิดทำเลทองรับอนาคต
นายสัมมา ยังให้ความเห็นถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลว่า ตามแผนการขยายแนวรถไฟฟ้าและโครงข่ายคมนาคมในอีก 5 ปีข้างหน้าเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ จะมีสถานีรวมกันมากว่า 200 สถานี จุดตัดของสถานีเหล่านี้จะทำให้เกิดชุมทางหรือสถานีเชื่อมต่อจำนวนมาก ผลตามมาก็จะเกิดการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียม สะท้อนภาพจากการเปิดตัวโครงการตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา จนถึงปัจจุบันที่ได้จากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเขาอยู่อาศัยและอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง โดยโครงการตั้งอยู่ในรัศมีไม่เกิน 1 กม. ณ เดือนตุลาคม 2557 พบมี 416 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยที่ระบุในผังโครงการรวม 157,935 ยูนิต คิดเป็นจำนวนหน่วยที่เหลือขาย ประมาณ 81,322 ยูนิต
ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ หรือบ้านจัดสรรนั้น มีจำนวนโครงการที่เปิดขายประมาณ 63 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยที่เปิดขายในผังโครงการประมาณ 10,980 ยูนิต และมีจำนวนหน่วยที่เหลือขายประมาณ 4,466 ยูนิต
ทั้งนี้ หากโฟกัสไปเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ดังนี้ บีทีเอส (สายสุขุมวิทและสายสีส้ม) มีเปิดตัว 97 โครงการ จำนวนกว่า 3 หมื่นยูนิต เหลือขาย 1 หมื่นยูนิต, รถไฟฟ้าสายเอ็มอาร์ที (บางซื่อ-หัวลำโพง) มีเปิดตัว 86 โครงการ จำนวนกว่า 3.2 หมื่นยูนิต เหลือขายกว่า 1 หมื่นยูนิต, รถไฟฟ้าสาย แอร์พอร์ตเรลลิงค์ มีเปิดตัว 48 โครงการ กว่า 2.4 หมื่นยูนิต เหลือขายจำนวน 7,700 ยูนิต, สายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) เปิดตัว 45 โครงการ กว่า 3.43 หมื่นยูนิต เหลือขาย 1.58 หมื่นยูนิต, สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ, หัวลำโพง-บางแค) เปิดขาย 19 โครงการ จำนวนกว่า 1 หมื่นยูนิต เหลือขาย 7,300 ยูนิต, สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต) เปิดขาย 10 โครงการ 6,100 ยูนิต, สายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) คอนโดเปิดขาย 16 โครงการ จำนวน 1.48 หมื่นยูนิต เหลือขาย 8,300 ยูนิต
ส่วนรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย 3 เส้นทาง ได้แก่ ตากสิน-บางหว้า มีคอนโดเปิด 27 โครงการ กว่า 1.4 หมื่นยูนิต เหลือขาย 8,800 ยูนิต, หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต 18 โครงการ จำนวน 6,600 ยูนิต เหลือขาย 3,500 ยูนิต และอ่อนนุช-สมุทรปราการ 50 โครงการ 1.8 หมื่นยูนิต เหลือขาย 6,200 ยูนิต
จากข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า แนวเส้นทางการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ มีผลต่อการพัฒนาพื้นที่โดยรอบหรือตามแนวรถไฟฟ้ามาก หากพิจารณากลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่จะยังคงเป็นชาวไทยที่มีกำลังซื้อสูง ปัจจัยสำคัญสนับสนุนการซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง ก็คือ การเปลี่ยนแปลงด้านสังคม ซึ่งมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของครัวเรือนที่มีขนาดเล็กลง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากขึ้นสำหรับประชากรทุกวัย โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงด้านการใช้ชีวิตที่เข้าสู่สังคมเมืองมากขึ้นและอิทธิพลดังกล่าวจะยังมีผลต่อเนื่อง ทั้งจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นเช่นกัน ซึ่งขึ้นอยู่กับทำเลและที่ตั้งโครงการ
โครงการปี 57 เลื่อนทะลักเปิดตัวปี 58
น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ถึงแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน ในปีหน้าจะประสบภาวะการแข่งขันสูง การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจโดยรวม และความสงบทางการเมือง ตลอดจนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐ และยุโรป เป็นปัจจัยสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน แต่เชื่อมั่นว่าตลาดยังมีความต้องการ เนื่องจากในระยะเวลา2-3 ปีที่ผ่านมา อุปทานของคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ และระดับบนอยู่ในระดับต่ำมาก โดยเฉพาะในปี 2557 มีการเปิดตัวน้อยมาก ทำให้การเปิดตัวส่วนใหญ่จะเลื่อนมาในปี 2558
จากการที่ราคาที่ดินใจกลางเมืองปัจจุบันมีราคากว่า 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ต้นทุนดังกล่าวส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องพัฒนาโครงการในตลาดลักซ์ชัวรี่ไปโดยปริยาย ทั้งนี้คาดว่าอาคารสูงที่จะเปิดตัวในปี 2558 ในทำเลเด่นๆ ใจกลางเมือง เช่น วิทยุ หลังสวน สุขุมวิทตอนต้น ถึงทองหล่อ จะมีราคาเริ่มต้นอยู่ในช่วงระหว่าง 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ม. อย่างไรก็ตาม ตลาดจะเป็นผู้กำหนดว่า โครงการจะสามารถขายในราคาดังกล่าวได้หรือไม่
ทั้งนี้ ผู้ซื้อจะต้องพอใจในตัวสินค้าที่จะมีจุดขายที่สนองตอบความต้องการตลาดระดับบน และคุ้มกับราคาที่สูงขึ้น ซีบีอาร์อีเชื่อว่า ราคาจะยังขึ้นต่อไปในปี 2558 แต่จะในอัตราที่ต่ำกว่าปี 2557 ส่วนกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการจ่ายในราคาที่ต่ำกว่านั้น ก็ยังมีทางเลือก ได้แก่ ยูนิตที่เหลืออยู่ในโครงการที่เปิดตัวก่อนหน้านี้ อาคารในรูปแบบโลว์ไรส์ อาคารเก่า หรืออาคารที่อยู่ในทำเลที่ด้อยลงไป นอกเหนือจากนี้ ราคารีเซล ของคอนโดเก่าที่อยู่ในทำเลดี และมีการดูแลรักษาดี มีแนวโน้มสูงขึ้นมากเช่นกันในปี 2558
เรามองว่า ปีหน้าเป็นปีที่มีโอกาสดีสำหรับคอนโดมิเนียมระดับบน แม้จะมีความท้าทายในแง่ของจำนวนโครงการที่จะออกมา และการแข่งขัน ผู้พัฒนาโครงการจะต้องเข้าใจในทำเล และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เหมาะกับสินค้าที่จะพัฒนาจะต้องสอดคล้องกัน ไม่ใช่ทุกทำเลที่จะพัฒนาสินค้าระดับบนได้ น.ส.อลิวัสสา กล่าวในตอนท้าย
